Ao realizar uma obra é necessário planejar, organizar e executar o projeto no qual está sendo construído ou avaliado após o término, isso são peças fundamentais para um Técnico de Inspeção Predial. E para entender melhor sobre o que faz um Perito de inspeção, o Minuto Engenharia em contato com o profissional de Pós-graduação em Gestão de Analise Sanitária com Ênfase em Docência do Ensino Superior, especializado também em outras áreas de Engenharia, Professor Elias Toledo, destaca a importância de uma boa qualificação profissional como resultado de uma obra de sucesso. Além de realçar os cuidados que o profissional deve adquirir na análise de um projeto. Confere a entrevista a seguir;
MINUTO ENGENHARIA: O que faz um técnico de Inspeção predial?
ELIAS TOLEDO: Um Técnico de Inspeção Predial pode atuar na elaboração de um parecer, atestando as condições de um imóvel quanto a estrutura, segurança e conservação da construção, para o uso com segurança, qualidade e conforto. Utilizando também um laudo técnico que deverá contribuir ou definir uma situação de conflito entre partes envolvidas de forma administrativa ou judicialmente.
MINUTO ENGENHARIA: Qual a importância do técnico na realização dos projetos?
ELIAS TOLEDO: Além de orientarem quanto a execução de uma obra ou como executado, "as built", registram as conformidades a serem atendidas, promovendo segurança, qualidade e conforto do usuário, além de estabelecerem um tempo de Vida Útil de Projeto (VUP), ABNT NBR 15.575/2013 – Norma de Desempenho, para cada sistema construtivo atender. Um parecer ou laudo realizado por um técnico de inspeção predial permitirá respaldar o proprietário ou responsável pelo imóvel em demandas relativas a não conformidades com a Norma de Desempenho, bem como realizar intervenções necessárias quando comprometer a ocupação pelo usuário. As inspeções técnicas prediais podem promover proteção para o construtor, tranquilidade para o incorporador e segurança para o adquirente.
MINUTO ENGENHARIA: Qual é a melhor forma de identificar manifestações patológicas?
ELIAS TOLEDO: A melhor forma de identificar manifestações patológicas é por meio de um exame detalhado das anomalias, que deve ser realizada por um profissional e/ou equipe técnica especializada, sendo Engenheiro civil e/ou Arquiteto devidamente registrado e regular em seus respectivos Conselhos. A realização das inspeções e/ou vistorias podem ser de forma emergencial, especial, regular ou periódica.
MINUTO ENGENHARIA: Quais são as adversidades (Anomalias) que possam aparecer durante o processo?
ELIAS TOLEDO: As anomalias/patologias podem ocorrer desde trincas, fissuras, rachaduras, manchas, umidade, surgências, desconforto térmico, nivelamentos, prumos desplacamentos de revestimentos e recalques; há problemas estruturais que podem provocar o colapso da edificação, caso não sejam identificadas e corrigidas. Registra-se que as anomalias podem ocorrer até mesmo durante a fase de obras em razão de múltiplas etapas, tarefas e equipes diferentes, não se limitando somente a pós obra, quando entregue ao usuário.
MINUTO ENGENHARIA: Quais equipamentos devem ser utilizados e sua importância na verificação dos projetos?
ELIAS TOLEDO: Imprescindível o uso da visão, do olhar atento e aguçado que vai se tornando cada vez mais eficiente com a frequência de trabalhos. Aliás, a vistoria é o relato dos olhos e a inspeção é observar com atenção os detalhes. Necessário uma boa câmera fotográfica para registro das patologias identificadas numa inspeção/vistoria, preferencialmente ajustada para alta resolução. Uma câmera ou equipamento térmico também pode ser útil para identificar anomalias provenientes de manchas ou umidade. Um nível laser ou bolha para apuração de desníveis, principalmente em áreas molhadas. Uma trena laser ou fita, objetivando mensurar perímetros e áreas que possam estar divergentes de projetos, lamentavelmente ocorrências que aumentaram após o programa habitacional "minha casa, minha vida". Em algumas situações, usa-se gabaritos, decibelímetro, opacimetro e detectores diversos. Lembrando que os equipamentos somente auxiliam no trabalho, mas nada substitui o expertise, a disciplina e o empenho do profissional.
MINUTO ENGENHARIA: Quais são os tipos de laudos existentes para analisar a obra, e qual é a diferença entre eles?
ELIAS TOLEDO: Atualmente existem uma infinidade de laudos técnicos para analisar uma edificação, indo desde sua concepção, na parte de projetos, atuando na compatibilidade de todos, principalmente com o advento do Decreto Nº 9377/2018, que institui a estratégia Nacional de Disseminação do Building Information Modelling (BIM), obrigatório até 2021, que deverá elevar a qualidade dos projetos e profissionais no Brasil; como inspeções prediais completas "as built", para edifícios em garantia financeira; inspeções de recebimento e entrega, objetivando conformidades da NBR-15.575/2013; inspeções para demandas judiciais sobre projetos que envolve reclamações quanto a instalações elétricas, hidráulica, acústica, materiais, patologias; inspeções para avaliação de bens, imóveis para compra, venda, aluguéis, partilha de bens e composição patrimonial.
MINUTO ENGENHARIA: Quando o laudo deve ser utilizado e o que deve conter para que as informações contidas nele sejam claras e objetivas, não tendo questionamentos futuros?
ELIAS TOLEDO: As inspeções técnicas prediais devem ser utilizadas sempre que ocorrerem dúvidas entre as diversas etapas do processo construtivo, envolvendo equipes e/ou empresas terceirizadas objetivando a certificação ou homologação de atendimento as conformidades, de forma preventiva preferencialmente. Quando corretiva, em processos administrativos ou judiciais para auxiliar ou definir o conflito levantado. As informações em um parecer ou laudo obrigatoriamente devem conter uma clara e precisa identificação das partes envolvidas, da localização exata e preferencialmente georreferenciada do imóvel, objeto do possível conflito, bem como sua caracterização descritiva, registro eficiente e eficaz do fato e anomalias, com embasamento técnico pautado em conformidades aplicadas a cada caso e resultando em um parecer ou um laudo conclusivo.
MINUTO ENGENHARIA: Qual é o tempo de vida útil de uma obra, e em quanto tempo deve ser avaliada?
ELIAS TOLEDO: Importante lembrar que a vida útil de uma obra não se confunde com prazo de garantia legal ou contratual. A ABNT NBR Nº 15.575/2013 – Norma de Desempenho, definiu Vida Útil (VU) como sendo o "período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos em atendimento a Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção.
A vida útil de uma obra está ligada diretamente a qualidade e frequência das manutenções prediais realizadas, associada a vida útil de projeto (VUP), estabelecida em Norma. Como exemplos temos, no Anexo A: pintura interna VUP mínimo de 3 anos, estrutura principal com VUP mínimo de 50 anos, dentre outros. No Anexo B, garantias temos: fundações e estrutura VU de 5 anos, instalações elétricas VU de 3 anos e esquadrias de madeira VU 1 ano. Recomenda-se a utilização do guia orientativo elaborado pela Câmara Brasileira da Industria da Construção – CBIC, que com apoio de diversas entidades publicou o guia para atendimento à Norma de Desempenho.
MINUTO ENGENHARIA: Em sua visão, como profissional, quais são os empecilhos impostos para o profissional perito, e o que pode ser feito para melhorar o seu trabalho?
ELIAS TOLEDO: A grande dificuldade hoje ao profissional perito de engenharia e arquitetura é entender que seus estudos sempre serão constantes como profissional, que ele pode empreender, se tornar um perito, independente da situação de empregabilidade no Brasil. Que a necessidade de qualificação deverá ser constante e não somente limitada a uma graduação ou mesmo pós graduação. O profissional perito, assim o é por força da Lei 5.194/66, que regula o exercício das profissões, em seu Art. 7º, item "c" – estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica. Recomenda-se aos profissionais que busquem complementos aos estudos para desenvolver também a linguagem em inspeções, vistorias, pareceres e perícias, com foco específico.
A resolução 233/2016 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ determinou a criação de cadastro de profissionais peritos o que vem ocorrendo ao longo dos anos, facultando hoje a adesão online em Portais específicos do judiciário. Um bom trabalho em mídias interativas também contribui para o incremento de pareceres, vistorias, inspeções e contribuições em conflitos. E também é importante emitir a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART para os engenheiros e o Registro de Responsabilidade Técnica – RRT para os arquitetos, uma vez que são regulamentados, endossam o trabalho profissional e criam histórico/currículo ao longo do tempo.
Por Raquel Lima Souza
